Полноценно участвовать в сделке с недвижимостью могут только граждане, достигшие совершеннолетия и обладающие полной дееспособностью. Однако граждане, не достигшие совершеннолетия и ограниченные в дееспособности, также могут владеть недвижимостью и заключать договоры по сделкам с недвижимостью, но, разумеется, с определенными ограничениями. Специалисты юридического отдела MICE Group расскажут вам, как могут участвовать в сделке частично или полностью недееспособные лица.
Таким образом, все недееспособные граждане делятся на две категории: во-первых, несовершеннолетние (до 14 лет) и полностью недееспособные граждане; во-вторых, ограниченно дееспособные граждане, несовершеннолетние (14-18 лет) и граждане, находившиеся на момент совершения сделки в состоянии, в котором они не могли ясно осознавать свои действия. Сделки, приводящие к нарушению прав граждан первой очереди, признаются недействительными, а сделки, касающиеся граждан второй очереди, могут быть оскорбительными.
Несовершеннолетние граждане не имеют права участвовать в имущественных сделках — от их имени это делает законный представитель (родитель или опекун). Например, если речь идет о продаже квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, родитель или опекун должен также получить согласие на сделку от комиссии и органа опеки.
Если сделку совершает гражданин, не являющийся недееспособным, его законный представитель может обратиться в суд с иском о признании последствий сделки. Однако если сделка была совершена в интересах недееспособного гражданина, она может быть признана действительной по заявлению опекуна.
Стоит отметить, что в ситуациях с полностью недееспособным гражданином все сделки от его имени совершает опекун, должным образом установленный для него», — говорится в юридическом разделе ГК „Майк“.
Ограниченно дееспособным считается человек, который злоупотребляет алкоголем или наркотиками и тем самым ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Таким гражданам также назначаются опекуны, а лица с ограниченной дееспособностью могут совершать сделки с имуществом только с их согласия.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право совершать сделки с недвижимостью только при наличии официального согласия их родителей или опекунов.
И, наконец, третья группа граждан, для которых последствия сделки часто оспариваются в суде, — это те, кто не контролировал свое поведение во время совершения сделки и не понимал, что происходит вокруг. Возможность оспаривания таких сделок, с одной стороны, защищает права граждан, а с другой — создает основу для многочисленных мошеннических схем. В первом случае это может привести к «неконтролируемой» ситуации, когда владелец квартиры сознательно «отдает» имущество. Если после совершения сделки бывший владелец «подаренного» жилья сможет доказать, что вышеописанная ситуация имела место, то результат сделки будет признан недействительным, а квартира, соответственно, вернется в руки невольного «дарителя». ‘. С другой стороны, мошенники по договоренности с продавцом ловко используют статью 177 Гражданского кодекса РФ, чтобы отменить сделку после получения денег от покупателя. Так, одним из известных способов мошенничества является схема «травмы головы», которую можно описать следующим образом Продавец умышленно травмирует голову, восстанавливает ее в травмпункте, оформляет сделку купли-продажи, а затем подает иск в суд, где утверждает, что получил травму, ничего не понял и хочет вернуть свою квартиру.
Поэтому во избежание подобной ситуации перед заключением сделки рекомендуется проверить дееспособность другой стороны. Как это можно сделать? Специалисты юридических департаментов компаний Группы МИЦ советуют в таких случаях заранее собрать информацию о контрагенте по сделке и обратиться за помощью к опытному брокеру, который сможет проанализировать и избежать всех возможных сложностей.
Как проверить правоспособность или дееспособность лиц, участвующих в сделке с недвижимостью
Пожалуй, главное правило нотариуса, удостоверяющего сделку с недвижимостью, — знать информацию о двух ключевых фактах ее совершения. Это наличие у лица, совершающего сделку, правоспособности и дееспособности.
Способность иметь гражданские права и нести гражданскую ответственность называется гражданской правоспособностью. Правоспособность гражданина действует со дня его рождения до дня его смерти.
Место жительства гражданина является одним из основных оснований правоспособности. Правильное определение места жительства гражданина может оказаться весьма необходимым для удовлетворения его интересов при совершении многих действий.
Правоспособность — это способность использовать свои права как гражданина, когда у гражданина возникают гражданские обязанности — исполнять их.
Политическая дееспособность начинает действовать, как только человек становится совершеннолетним, то есть в возрасте 18 лет.
Несовершеннолетние граждане, чей возраст составляет от 14 до 18 лет, могут совершать сделки с согласия (выраженного в письменной форме) своих законных представителей (родителей, приемных родителей или законных опекунов).
Так что же такое правоспособность и дееспособность лиц, участвующих в сделке с недвижимостью, которая фактически контролируется?
Разумеется, для оценки степени его адекватности необходимо личное общение с продавцом — как правило, недееспособным гражданин может быть признан судом только в случае выявления явного психического расстройства. Распознать это можно только в нормальном диалоге с лицом.
По возможности следует обратить внимание на даты получения гражданином различных документов, например водительского удостоверения. Если водительское удостоверение получено недавно, это означает, что человек недавно прошел медицинское освидетельствование и врач подтвердил его право на управление транспортным средством и психическую пригодность. Соответствующие справки из медицинских учреждений, таких как наркологические или психоневрологические диспансеры, также могут помочь подтвердить дееспособность и правоспособность лица, участвующего в сделке с недвижимостью. Однако важно помнить, что даже если человек состоит на учете в медицинском учреждении, это не означает, что он не является недееспособным, поскольку недееспособность может подтвердить только суд. Кроме того, человек может находиться в неадекватном и неразумном состоянии (например, алкоголизм, состояние аффекта и т. д.), даже если на момент заключения договора купли-продажи он вполне здоров. Главное — определить этот момент и сообщить об этом сотруднику, который, при необходимости, пройдет осмотр у врача. Для подписания договора купли-продажи приглашается практикант, который может провести медицинское освидетельствование на месте и подтвердить письменным постановлением выводы о психическом состоянии и дееспособности лица, участвующего в сделке с недвижимостью.
Данная информационная статья носит ознакомительный характер и не является публичной офертой. © Notarius-Platonova. ru
Нотариусы, участвующие в семейных спорах // Верховный суд рассматривает вопрос о том, как проверить психическое состояние участников сделки
Финансовая коллегия Верховного суда (AP) рассмотрела семейный спор, в результате которого возникли важные вопросы, касающиеся пределов стабильности нотариальных сделок. Истец, продавший 100 % долей в ООО своему внуку, утверждал, что нотариус должен проверить психическое состояние участников при удостоверении сделки. Однако нотариусы не обладают соответствующими знаниями для этой цели. Иными словами, сделка состоялась при наличии дефектов в завещании. Представитель внуков настаивал на том, чтобы заявительница понимала последствия своих действий. Затем нотариус заявил, что намерение истицы продать акции ответчика не вызывает сомнений. Тройка судей отправила дело на рассмотрение в Апелляционный суд. Апелляционный суд ранее отказался признать сделку недействительной, но сослался на неправильную норму Гражданского кодекса, на которую ссылался истец.
Разногласия в Верховном суде возникли из-за семейного спора. Наталья Власова из Москвы оспаривала продажу 100 % доли ООО «Оккалыс Константини» в «Оппике» внуку Евгения Власова (дело А40-304649/2018). Наталья Власова утверждает, что не имела намерения продавать свою долю, и считает сделку недействительной на основании пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса. Это позволяет сторонам нарушить сделку даже при наличии дееспособности, если они не понимали последствий своих действий и не могли ими руководствоваться.
В подтверждение Наталья Власова сослалась на заключение Н. А. Алексеева № 1, которое было вынесено в рамках уголовного дела по обвинению Евгения Власова в мошенничестве. Наталья Власова считала, что ее внук успешно продал одну долю в ООО путем обмана и злоупотребления доверием. Тушинский районный суд даже назначил Евгению Власову наказание в виде четырех лет лишения свободы (четыре года в колонии общего режима). Однако Московский суд отменил приговор и вернул дело прокурору. Уже подано заявление о прекращении производства по делу в связи с реформой (отсутствие состава преступления в действиях Евгения Власова), но результат пока неизвестен.
Спорная сделка была ратифицирована исполнительным нотариусом Викторией Супрун. Однако Наталья Власова считает, что нотариусы не могут контролировать психическое состояние стороны без профессиональных знаний. Поэтому, несмотря на нотариальное удостоверение, сделка может быть признана недействительной на основании статьи 177 Гражданского кодекса (см. здесь).
Однако вопрос об ограничениях стабильности сделки, удостоверенной нотариусом, не был главным для слушаний в Верховном суде. Кирилл Семученков, пресс-секретарь Евгения Власова, подробно рассказал об обстоятельствах спора между Натальей Власовой и ее внуком. По словам пресс-секретаря, ее поведение свидетельствовало о том, что бабушка ответчика осознавала, что делает. Так, незадолго до спорной сделки он продала участок и дом Евгению Власову. Затем она «начала приходить в себя и вспоминать», взяла выписки из МФЦ и решила, что внук ее обманул. Он даже подал апелляцию в районный суд, утверждая, что на тот момент не понимал этого. После этого он продал свою долю в АЭ. Спустя некоторое время бабушка и внук Натальи Власовой снова обратились в суд, утверждая, что Евгений Власов не выполнил условия сделки. Истец должен оставаться генеральным директором ООО еще три года. После очередного спора истица обратилась в следственные органы.
Кирилл Семученков посчитал, что приводить заключение экспертизы больницы было неправильно. Во-первых, оно было взято в рамках уголовного дела, которое еще не было завершено. Во-вторых, выводы были основаны исключительно на показаниях самой Натальи Власовой. Никакие другие аргументы не рассматривались. Однако, по словам свидетеля, Наталья Власова — «влиятельный человек, который умеет очень хорошо манипулировать людьми», — отметил Кирилл Семченков. И, по словам пресс-секретаря, все ее иски и заявления появились через пару дней после того, как в каморке скончалась родительская родственница. Представитель Натальи Власовой, адвокат Вера Катина, с этим не согласилась. Заключение больницы — неопровержимое доказательство.
Автор исполнительного листа Виктория Сплан на слушаниях в Верховном суде пояснила, что в дееспособности и готовности продать долю внуков у Натальи Власовой нет никаких сомнений. Она отвечала на вопросы, была на высоте, рассказала, как приехала к нотариусу, и извинилась за задержку. Все психические заболевания характеризуются по специальному справочнику, но диагноз так и не был опубликован, рассказала Виктория Сплан. Он также отметил, что после сделки Наталья Власова оформила доверенность, создала новое юридическое лицо и вела коммерческую деятельность.
«А как вы контролируете мощность? — спросил эксперт СК. Виктория Супрун сообщила, что при удостоверении сделки нотариус запросил сведения из ЕГРЮЛ о наличии или отсутствии судебных актов о признании заявителя недееспособным или ограниченно дееспособным. В отношении Натальи Власовой таких судебных актов не было. Это делается заранее, и все запросы и ответы хранятся в архиве.
‘Но в нормах Гражданского кодекса говорится о дееспособности на момент совершения сделки. Как это можно проверить? — продолжила спрашивать судья. ‘Опыт, подготовка. Это позволяет распознать то, что видишь на первый взгляд», — ответила Виктория Сплан. Она работает в нотариальной конторе с 1993 года.
После короткого обсуждения трио судей ИПК отменило апелляцию и решение по картриджу и направило разногласия в Апелляционный суд для пересмотра. Ранее Апелляционный суд рассмотрел спор по правилам первой степени и отказался признать сделку недействительной. Мотивация Верховного суда становится понятной после оглашения решения в целом.
Полный список дел Верховного суда по казначейским спорам в 2020 году смотрите в этой заметке.
Подписывайтесь на канал «Телеграф», чтобы получать информацию о практике Верховного суда. Только самое интересное! «Верховный суд. — Главное о «Закон.ру»».