Различные способы оплаты на выбор При покупке недвижимости в новостройке, как правило, нет необходимости выбирать между различными способами оплаты — система взаиморасчетов определяется производителем.
В большинстве случаев это безналичный счет, но с июля 2019 года этот способ оплаты стал гораздо надежнее после обязательного перехода застройщиков на работу со счетами.
Теперь покупатели перечисляют деньги на специализированный банковский счет. Оттуда подрядчик получает деньги только после сдачи дома.
Квартиры «вторичного рынка».
Однако при сделках на вторичном рынке уже есть возможность выбрать процесс взаиморасчетов, так как это зависит только от участников сделки и соглашения между ними.
Способ 1: Банковские ячейки
Наличные платежи — самый распространенный способ внесения денег в сделки с недвижимостью в России. Простым гражданам гораздо легче принять факт передачи средств, если они могут видеть их естественным образом — держать в руках, измерять и контролировать. Кроме того, этот вариант проще всего использовать, когда сделка включает в себя целую цепочку из множества взаимозависимых операций, а не только квартиры.
Процесс передачи денег очень прозрачен: покупатель предоставляет необходимые для покупки средства, продавец их пересчитывает и при желании контролирует подлинность, а затем оба идут в хранилище выбранного для сделки банка и закрывают дверь на полную сумму.
После этого заключается дополнительное соглашение о порядке доступа к двери, где банк отвечает за контроль доступа к ней.
Части сделки оговариваются заранее с точными условиями, но общая суть всегда положительная или одинаковая. В течение всего срока аренды, который обычно составляет 30 дней, часть может открывать порт и извлекать его содержимое. В следующих случаях:
На практике это означает, что В экстренных случаях, если сделка еще не состоялась и никто не хочет ждать, стороны могут совместно вскрыть коробку и покупатель может получить деньги. После регистрации сделки (что обычно занимает 11 дней) продавец имеет право самостоятельно открыть ящик, предъявить банку определенные документы и забрать оставшиеся деньги. Если же сделка не состоится, а продавец не захочет исправлять ситуацию, покупатель может прийти в банк по окончании срока аренды, открыть ячейку и забрать деньги.
Недостатки внебиржевых соглашений
На первый взгляд, такая система расчетов кажется очень простой и надежной, но есть несколько недостатков и рисков, о которых следует знать.
Во-первых, оформление квартиры часто приостанавливается для исправления неточностей или ошибок в предоставленной документации. Это означает, что продавцу требуется время, чтобы получить необходимые документы (выписку из ЕГРП) для открытия коробки. В то же время неумолимо приближается время, когда покупатель сможет снова открыть коробку и получить деньги. В таких случаях необходимо снова подавать совместное заявление в банк и менять условия. Чтобы избежать такой возможности, целесообразно сразу арендовать ячейку на более длительный срок, чтобы можно было приостановить регистрацию, но такая отсрочка не всегда доступна покупателю, если есть проблемы с регистрацией и принятием решения. Чтобы остановить покупку, покупателю приходится ждать окончания срока аренды, практически до возврата денег.
Во-вторых, продавец может приостановить регистрацию сделки, подделать выписки из ЕГРП и получить доступ к деньгам. Конечно, такое случается крайне редко и на 100% криминально, но все же вполне возможно. На практике выписки из ЕГРП не имеют никаких гарантий, представляют собой обычную печатную продукцию с синей печатью, не представляют особой сложности в изготовлении и проверяются обычными менеджерами банка. Конечно, в будущем покупатель сможет привлечь продавца к ответственности, вернуть деньги или завершить переход права собственности на квартиру, но это может потребовать больше времени и нервов.
Третий вариант — возможность кражи денег из сейфа. Такое тоже случается крайне редко, но не стоит полагать, что многие фильмы про ограбление банков основаны на чистом вымысле. Банк по определению не несет ответственности за содержимое ячейки, поэтому если продавец откроет ящик и найдет там одни пустые листы, представитель банка может сказать, что там ничего не было, ведь присутствовали только участники сделки. Невозможно доказать, когда деньги были помещены в сейф и что деньги действительно были помещены в сейф. Чтобы избежать подобной ситуации, следует заранее заказать услугу инвентаризации содержимого. Однако следует помнить, что не все банки готовы составлять такую документацию, и не все продавцы также готовы указывать размер полученной суммы в официальных документах (особенно если расчет был произведен с занижением стоимости сделки) по договору flat).
Метод 2: Расчеты с помощью кредитной гарантии
Во всем мире кредитный эскроу-счет — это то же самое, что и банковская ячейка, только виртуальная. Разница лишь в том, что продавец или покупатель не идет в хранилище после предоставления документов, а просто ждет, пока банк переведет деньги на заранее установленный реквизит.
Однако у этого способа есть несколько важных преимуществ перед сейфами. Банк никогда не сможет заявить, что счет пуст и переводить с него нечего. Кроме того, если покупатель вносит купюры наличными, сотрудники банка бесплатно пересчитывают и проверяют все купюры.
С другой стороны, если продавец представит в фиктивный единый государственный реестр компаний, то может быть открыт и незначительный кредит, но на данный момент с ним справиться гораздо проще. Поскольку крупные суммы обычно переводятся в течение нескольких дней, у покупателя есть возможность уведомить банк и попытаться остановить транзакцию при обнаружении проблемы.
Еще одним недостатком проверки кредитоспособности является возможный отзыв лицензии у банка. В этом случае все средства на счете будут заморожены, и продавцу придется присоединиться к общему хвосту вместе с другими кредиторами банка. Если средств на счете окажется недостаточно для расчетов — вы больше никогда не увидите своих денег, так как на входные кредитные средства не распространяется обязательное страхование вкладов.
Чтобы избежать этих проблем, лучше всего выбирать для оформления сделок купли-продажи только крупные банки, где вероятность отзыва лицензии очень мала, а сотрудники наиболее компетентны и тщательнее контролируют предоставляемую им документацию.