Собрание наиболее значимых документов на тему Уступка прав арендатора по договору аренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, экспертные консультации и многое другое).
- Аренда:
- Счет 001
- Счет 011
- КОСГУ 121
- КОСГУ 122
- 6-НДФЛ аренда помещения
- Показать все
- Цессия:
- Безвозмездная уступка права требования
- Бухгалтерские проводки по договору цессии
- Бухгалтерские проводки по договору цессии у цессионария
- Взыскание долга по договору цессии
- Возмездность договора цессии
- Показать все
Формы документов
Судебная практика
Позиция ВС РФ и ВАС РФ: Передача права аренды не может быть произведена через уступку требования.
Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 № 83-КГ15-16 и другие акты высших судов.
Применимые нормы: п. 1 ст. 382, п. 2 ст. 615 ГК РФ. Передача права аренды арендатором другому лицу возможна только способами, указанными в п. 2 ст. 615 ГК РФ, а именно через перенайм, внесение вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, либо паевого взноса в производственный кооператив. Поскольку право аренды было передано истцу через заключение договора уступки права аренды между ним и предыдущим арендатором, отказ ответчика в регистрации такой сделки соответствует законодательству.
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 392.3 «Передача договора» ГК РФ «Соглашение о перенайме является сделкой по передаче договора (статья 392.3 ГК РФ), предусматривающей в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ одновременную передачу бывшим арендатором новому арендатору всех прав и обязанностей по договору аренды, и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Уступка права аренды земельного участка
(Подготовлена для системы КонсультантПлюс, 2025) Исходя из правовой позиции, содержащейся в Письме Росреестра от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22, и учитывая ст. 4 ГК РФ, а также мнение судов, в том числе Верховного Суда РФ (см. Определение Верховного Суда РФ от 26.10.2020 № 299-ПЭК20) по вопросу уступки прав по договорам аренды участков, заключенным арендаторами на торгах, полагается возможным передача такими арендаторами прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Закона № 42-ФЗ (до 01.06.2015), включая результаты торгов; передача арендаторами — победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды участков, заключенным после этой даты (после 01.06.2015), не согласуется с действующим законодательством.
Переуступка прав аренды: законность, риски и возможности их избежания
Здравствуйте. Переуступка прав аренды помещения может быть законной согласно действующему законодательству РФ, если это предусмотрено соглашением между арендодателем и арендатором. Однако при покупке ППА могут возникнуть риски, такие как изменение условий договора аренды и невозможность его продления после истечения срока. Чтобы избежать этих рисков, рекомендуется провести тщательное правовое обоснование сделки, включая проверку законности переуступки прав аренды и возможности продления договора аренды, а также получить консультацию у юридических экспертов.
Ответов: 5193 Рейтинг: 10
Для разрешения этого вопроса могу предложить следующие документы:
- Договор аренды помещения, который подтвердит возможность переуступки аренды и объяснит, как это можно осуществить.
- Соглашение о переуступке прав аренды, которое должно быть составлено письменно и подписано обеими сторонами (арендодателем и покупателем прав аренды).
- Документы, подтверждающие право собственности на помещение, сдаваемое в аренду, а также технические условия на это помещение.
- Копия регистрационной карты предприятия или ИНН для проверки законности продавца прав аренды.
- Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, если продавец является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Что касается рисков при покупке прав аренды, вам следует обратить внимание на следующие моменты:
- Возможность отсутствия у продавца права на переуступку аренды, что может привести к потере денег и времени.
- Наличие задолженности по арендной плате, что может вызвать штрафы или расторжение договора аренды.
- Несоблюдение условий договора аренды, что может привести к его расторжению и утрате прав на помещение.
Чтобы избежать этих рисков, вам следует тщательно изучить документы, полученные от продавца. Завершённая сделка должна быть оформлена письменно с использованием надлежащих документов и быть легальной. Лучше всего обратиться за консультацией и проверкой документов к юристу.
Ответов: 5193 Рейтинг: 10
Статьи, применимые для решения этого вопроса:
- Статья 517 Гражданского кодекса РФ «Переуступка долга»
- Статья 614 Гражданского кодекса РФ «Переуступка права требования»
- Статья 624 Гражданского кодекса РФ «Переуступка договора»
- Статья 549 Гражданского кодекса РФ «Ограничения по отчуждению имущества»
- Статья 567 Гражданского кодекса РФ «Правила обращения с имуществом, находящимся в залоге»
Чтобы избежать рисков при покупке прав аренды помещения по переуступке, необходимо провести юридическую экспертизу договора аренды и договора переуступки прав аренды, а также проверить наличие ограничений на отчуждение имущества и его нахождение в залоге, если таковые имеются.
В работе Бесплатная горячая линия
БЕСПЛАТНАЯ консультация! Звоните!
Консультируйтесь с юристом онлайн
Задайте вопрос прямо сейчас, и его увидят сотни профессионалов со всей России. Первый ответ вы получите уже через 15 минут! Юридическая помощь предоставляется как на бесплатной, так и на платной основе.
Что такое ППА в недвижимости?
В рекламных объявлениях часто можно встретить сокращение ППА, которое может означать продажу преимущественного права аренды или переуступку права аренды.
Аренда недвижимости по схеме переуступки права аренды представляет собой передачу прав аренды текущим арендатором новому арендатору. Такая схема особенно распространена среди объектов торговой недвижимости или уже готового бизнеса. Например, в успешно работающих торговых центрах арендаторы, планирующие выехать, часто ищут замену именно по переуступке права аренды.
Отличия переуступки прав аренды и субаренды
Часто переуступку прав аренды путают с понятием субаренды. Основное отличие заключается в том, что при субаренде арендатор, получив согласие арендодателя, может сдать арендуемое имущество, тогда как при переуступке прав аренды все права и обязанности арендатора по договору передаются другому лицу, то есть в договор аренды вносятся изменения в пользу нового арендатора. Проведение сделки по переуступке прав аренды предпочтительно осуществлять с участием всех трех сторон.
Важно понимать, что при оплате договора ППА вы приобретаете возможность арендовать конкретное помещение на определенных условиях, которые ранее были согласованы с прежним арендатором. Таким образом, стоимость переуступки прав аренды – это цена, которую вы платите за право работать в данном помещении или торговом центре. Фактически, вы заключаете договор субаренды, поэтому важно предварительно изучить договор аренды помещения и убедиться, что в нем прописаны условия субаренды. Если арендодатель согласен на нового арендатора и это подтверждается договором, необходимо внимательно изучить все положения договора аренды, так как в нем могут быть разнообразные ограничения: запрет на перепланировку, перепрофилирование, ограничения по ремонту и т.д. Условия договора аренды можно изменить, но при субаренде собственник помещения имеет право отказаться от внесения каких-либо изменений в договор. Обычно субаренда возможна только с согласия собственника объекта, поэтому перед заключением договоров нужно встретиться и обсудить все с владельцем. Также стоит отметить, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок основного договора аренды.
Когда переуступка прав аренды выгодна
Переуступка прав аренды выгодна, если предлагаемое встроенное помещение находится в престижном проходном месте, уже оборудовано для вашей деятельности, и арендная ставка не завышена. В таких случаях имеет смысл заключить договор субаренды и ППА, внося изменения в действующий договор аренды в пользу нового арендатора.
Переуступка права аренды без участия арендодателя
Теоретически переуступка права аренды может происходить без участия арендодателя, если профиль деятельности и уровень нового арендатора совпадают с прежним. В этом случае уходящий арендатор с долгосрочным договором аренды на руках подыскивает себе замену, передавая права аренды за определенную сумму. Однако на практике такие ситуации редки, и владельцы предпочитают участвовать в выборе нового арендатора. Эта схема работы может быть выгодна всем сторонам: уходящий арендатор получает сумму за переуступку, а новый арендатор – нужное ему помещение.
Данное право возникает при заключении арендатором нового договора аренды, регулируется статьей 621 ГК РФ. 1. Если закон или договор аренды не устанавливают иное, арендатор, добросовестно выполнявший свои обязательства, имеет преимущественное право перед другими на заключение нового договора аренды при прочих равных условиях по окончании текущего срока. Арендатор обязан уведомить арендодателя письменно о своем намерении заключить новый договор в сроки, указанные в договоре аренды, или в разумный срок до завершения действия договора, если такие сроки не установлены. Условия нового договора аренды могут быть изменены по обоюдному согласию сторон. В случае отказа арендодателя в заключении нового договора, но если в течение года после окончания срока договора с другим лицом заключается договор аренды, арендатор вправе потребовать в суде перевода прав и обязанностей по новому договору на себя и возмещения убытков, либо только возмещения убытков, причиненных отказом в возобновлении договора аренды. 2. Если арендатор продолжает использовать имущество по окончании срока действия договора без возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях (статья 610).