Хотя времена «лихих 1990-х» прошли, риск потерять деньги и время при покупке квартиры существует и сегодня. Поэтому, чтобы начать столь серьезный бизнес на рынке жилья, необходимо знать все опасности, которые могут таить в себе подобные соглашения. А главное, важно знать все способы их избежать.
Как избежать рисков?
Проверку документов на квартиру лучше всего поручить эксперту. Эксперт по недвижимости — это тот человек, который нужен для того, чтобы изучить документы, проверить их юридическую чистоту и правильно составить договор купли-продажи. И хотя даже самые лучшие эксперты рынка не могут на 100% гарантировать, что сделка пройдет гладко, риски в этом случае значительно снижаются. Выбирать брокера следует тщательно, ориентируясь на отзывы знакомых и его репутацию или репутацию компании, на которую он работает. Ни в коем случае нельзя доверять специалисту, нанятому продавцом. Его обязанность — продать квартиру с максимальной выгодой для владельца квартиры, а не для вас.
Вы должны лично присутствовать на показе квартиры, так как ни фотографии, ни словесные описания квартиры не могут передать ее истинное состояние. Если после покупки вы вдруг поймете, что квартира не соответствует вашим ожиданиям, вернуть деньги будет невозможно.
Не лишним будет провести технический осмотр квартиры, который позволит вам оценить ее состояние. Если выявятся проблемы, вы можете попросить снизить цену на квартиру или отказаться от нее.
История потенциального соседа может дать много полезной информации как нынешнему владельцу квартиры, так и субъекту сделки. Ведь какой бы тщательной ни была проверка документов, она не может раскрыть все оттенки серого, связанные с квартирой.
Каким бы опытным ни был агент, документ должен быть подписан не только им, но и вами лично, и, во что бы то ни стало, документ должен быть внимательно прочитан в спокойной обстановке. Ответственность в этом случае ложится на ваши плечи.
Современная система безопасных расчетов — это возможность избежать риска, а также уважение к моде. Понятно, что имущество стоит больших денег, и безрассудно перекладывать миллионы в мешок.
Как защитить свою квартиру от мошенников
В 2015 году Светлана Петровна вышла на пенсию, переехала к дочери и помогала внукам. Она решила снять квартиру в другом городе. Полгода снимала квартиру у молодой пары без детей за 25 000 рублей в месяц и была рада прибавке к пенсии и очень хорошим квартирантам. Арендная плата вносится вовремя, жалоб от соседей нет.
Высшее образование по специальности «Экономист-экономист» в Крымском государственном аграрном университете. Повысила квалификацию в Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова, АНО «Институт финансового планирования», Экономический университет при Правительстве РФ. Является советником по финансовому алфавиту программы «Вашифинансы.РФ» Министерства финансов РФ. Успешный опыт работы в финансовом секторе — более 20 лет. kolbasina@brobank. ru Открыть профиль
Проблемы возникли тогда, когда я их не ожидала. Подруга с места рождения позвонила поболтать и спросила, почему в квартире Светланы Петровны вдруг начался капитальный ремонт и замена окон. Вернется ли он на ремонт или продаст квартиру?
Пенсионерка поговорила с дочерью. Дочь, заподозрив неладное, навела справки о Розелесте. Из выписок семья узнала, что владелец квартиры неизвестен.
Светлана Петровна сразу же обратилась в полицию и суд, указав, что не продавала квартиру и не заключала договор с агентством на продажу недвижимости. Впоследствии состоялось судебное заседание, в ходе которого выяснилось, что квартира была продана ее жильцом под ложным предлогом.
В итоге квартира была возвращена, но сколько времени, сил и нервов было потрачено? Можно ли было этого избежать? Да, недвижимость была возвращена владельцу, который не был членом ассоциации владельцев недвижимости!
Brobank подскажет вам, как защитить свою собственность от мошенников, которые наживаются на незаконной продаже чужого имущества.
Предоплаты и авансы
Один из первых вопросов, который мы начали обсуждать с продавцами и потенциальными покупателями, — это заключение договоров об уступке права требования предоплаты или аванса. Последний вариант характеризуется повышенной ответственностью и, соответственно, повышенным риском для продавца. Если по каким-либо причинам продавец не соглашается на оговоренные условия, он должен вернуть покупателю удвоенную сумму аванса. Размер аванса может достигать 500 000 рублей, говорит юрист Олег Сков.
Возврат удвоенной суммы (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ) справедлив, когда продавец, обещавший заключить договор с покупателем на определенных условиях, вдруг меняет свое мнение. Однако безжалостный покупатель может попытаться убедить продавца заплатить двойной аванс, введя его в заблуждение, рассказал юрисконсульт на заседании совета юридической ассоциации «Совет Ивана Суброва».
Бывают случаи, когда покупатель изначально не собирался приобретать недвижимость, но планировал нажиться на продавце. Например, перенести дату подписания договора на более поздний срок, добавляет старший юрист Светлана Макарова, приводя в пример отказ продавца своевременно оформить сделку путем подачи иска в суд. Mozgo & Partners. В этом случае суд может заставить продавца вернуть больше денег, чем он получил в качестве задатка. По словам Ивана Суворова, избежать подобных выплат очень просто. Достаточно соблюдать следующие правила Указывать задаток в договоре только в том случае, если продавец уверен, что сделка будет проведена на указанных условиях с конкретным покупателем. В случае сомнений предпочтительнее указать задаток, а не аванс. Эксперты объясняют, что они объяснят.
Бывают случаи, когда покупатель изначально не собирался приобретать недвижимость и намеревался нажиться на продавце
Владимир Корганов, юрист юридической фирмы «Генезис»: — Необходимо различать аванс и предоплату. Хотя в повседневной жизни эти термины считаются одинаковыми, они имеют совершенно разное значение. Аванс — это возвращаемый задаток. Предоплата — это обещание выполнить условия договора. В большинстве случаев недобросовестные покупатели пользуются этой системой и пытаются заставить продавца расторгнуть сделку. Кроме того, в этом случае покупатель возвращает вдвое большую сумму аванса.
Цена, основанная на договоре
В договоре купли-продажи продавец всегда должен указывать только реальную цену. Кроме того, если сделка будет расторгнута и признана недействительной, вернуть можно будет только сумму, указанную в договоре, объясняет Владимир Колганов, юрист юридической фирмы «Генезис». Однако зачастую сумма в договоре намеренно занижается, чтобы уменьшить налог, уплачиваемый при продаже недвижимости. В этом случае может возникнуть ситуация, когда покупатель сначала регистрирует право собственности, а затем предлагает заплатить деньги. ‘Например, чтобы избежать уплаты налогов продавца, покупатель может попытаться занизить в договоре цену покупки. Однако после подписания договора и регистрации права собственности покупатель может фактически отказаться платить полную оговоренную стоимость недвижимости, и у продавца уже не будет юридической возможности ее взыскать», — поясняет Светлана Макарова.
Часто используется система, при которой покупатель предлагает заплатить за квартиру большую сумму, а затем пытается получить возмещение, снижая стоимость через суд, что в итоге позволяет ему приобрести недвижимость по более низкой цене. Поэтому при продаже следует опираться на типовой договор и не соглашаться на предложение покупателя изменить договор, говорит Владимир Колганов. Если деньги от покупки квартиры собственник получает только после государственной регистрации, то лучше зарегистрироваться, воспользовавшись специальными банковскими услугами, добавляет Иван Суборов.
Оформление квартиры
Самым важным этапом для продавца является этап расчетов. Если покупатель не оплачивает или не полностью оплачивает стоимость квартиры, у продавца остаются только негативные последствия. Причем неоплата может привести к целому ряду рисков — от предотвратимых, но крайне нежелательных, до необратимых, считает Олег Сухов. Избежный, но нежелательный риск — это постоянные неплатежи, которые покупатели не отрицают. Эксперт добавляет, что, оформив квартиру на себя и съехав, покупатель избегает оплаты за недвижимость все это время и избавляет продавца от беготни по судам и попыток вернуть его домой. Самым важным условием для регистрации является фактическая передача квартиры, а не выплата за нее полной суммы денег. Акт приема-передачи — это решающий документ о взаимоотношениях между продавцом и покупателем квартиры, подтверждающий выполнение договорных обязательств и отсутствие претензий между ними, напоминает Иван Суворов. Договоры всегда должны быть тщательно изучены и могут быть подписаны только в случае отсутствия претензий и неисполненных обязательств. Продавцам также желательно использовать договор и акт приема-передачи, составленные юристом, а не предложенные покупателем, добавляет эксперт.
Как договоры могут сделать покупателей безжалостными
Одна из угроз — отмена сделки. Обычно покупатель сам просит продавца клиники циклора, чтобы убедиться в отсутствии ошибок в сделке, объясняет Юлия Дымова, директор офиса продаж EST-A-TET. Но важно помнить, что проверять нужно обе части, чтобы убедиться в их исправности. Иными словами, покупателю тоже. Ведь если гражданин в момент совершения сделки находился в ситуации, когда он не мог понимать последствий своих действий или руководить ими, сделка может быть аннулирована судом, говорят эксперты.
Дела по АСТ
Олег Сухов, адвокат: — Необратимые последствия могут возникнуть, если покупатель получит платежные документы по договору, фактически не оплатив его стоимость. В этом случае продавец остается и без квартиры, и без денег. Вот несколько примеров из моей судебной практики. Первый пример. Бабушка помогла молодому человеку, долгое время ухаживая за ним, и решила продать квартиру со скидкой. Полностью доверяя ему, она пошла с ним к нотариусу, где он, не глядя ни на что, подписал подготовленный нотариусом договор. В договоре было указано, что деньги получены бабушкой на имя лица, подписавшего договор, и что она не имеет никаких претензий к счету. Когда пожилая женщина обратилась за выплатой после совершения сделки, ей сказали, что деньги ей уже выданы, что она и подтвердила своей собственноручной подписью на договоре. Второй пример. Покупатель положил деньги в сейф и передал ключи продавцу. В тот же день стороны составили акт приема-передачи квартиры, в котором было указано, что расчет между сторонами произведен в полном объеме и взаимных претензий нет. Регистрация перехода права собственности в Росреестре по требованию покупателя была приостановлена и не состоялась в установленный срок. После истечения срока действия договора о передаче ключей покупатель обратился в банк за утерянными ключами, получил копию после уплаты штрафа и забрал все содержимое, которое должно было быть передано продавцу. Таким образом, покупатель получил квартиру бесплатно, а продавец лишился своего жилья.